Эскроу агент москва

Posted by

ЭСКРОУ: Новые возможности


Бесплатная юридическая консультация:

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о предстоящем вступлении с 1 июня 2018 г. в силу Закона о финансовых сделках[1], существенно расширяющем возможности использования механизма эскроу.

Оглавление:

Гражданский кодекс РФ дополняется новой главой 47.1, устанавливающей общие правила договора эскроу и устраняющей неполное и обрывистое регулирование эскроу в российском праве.

Основные положения

В рамках договора эскроу депонент передает на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения своего обязательства по передаче этого имущества другому лицу (бенефициару), а эскроу-агент обеспечивает сохранность депонированного ему имущества и передает его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Договор эскроу является трехсторонним и заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом в нотариальной форме на срок не более 5 лет. Простая письменная форма допускается в случаях депонирования безналичных денежных средств и/или бездокументарных ценных бумаг.

Закон о финансовых сделках расширяет перечень субъектов, которые могут выступать эскроу-агентами. Теперь таковыми могут быть физические лица, в том числе нотариусы, и юридические лица. До вступления Закона о финансовых сделках в силу эскроу в российском праве представлен в ограниченном виде: в качестве эскроу-агента может выступать только банк.


Бесплатная юридическая консультация:

Представляется, что деятельность некоммерческих организаций по осуществлению функций эскроу-агента за вознаграждение должна подчиняться общим правилам ст. 50 ГК РФ: осуществление этой деятельности должно быть предусмотрено их уставами, служить достижению целей, ради которых они созданы и соответствовать таким целям.

Деятельность эскроу-агента подлежит вознаграждению, обязанность по уплате которого, по общему правилу, несут депонент и бенефициар солидарно. Однако эскроу-агент не вправе засчитывать или удерживать депонированное у него имущество в счет оплаты причитающего вознаграждения. Иные правила могут быть определены сторонами в договоре эскроу.

Перечень объектов депонирования также существенно расширен – стороны могут депонировать не только денежные средства, но и движимые вещи, бездокументарные ценные бумаги.

Закон возлагает на эскроу-агента ответственность за сохранность депонированных вещей, если он не докажет, что утрата/повреждение вещей произошло вследствие непреодолимой силы, либо из-за свойств вещей, о которых он не знал и не должен был знать, либо в результате умысла или грубой неосторожности депонента.

Передача имущества бенефициару


Бесплатная юридическая консультация:

Эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару при возникновении оснований, указанных в договоре эскроу. Основаниями могут быть как совершение бенефициаром или третьим лицом каких-либо действий, так и наступление срока или события. Если же основания передачи имущества бенефициару не возникают, то имущество возвращается депоненту.

Наступление основания для передачи имущества может подтверждаться предоставляемыми бенефициаром документами. Эскроу-агент проверяет такие документы только на соответствие внешним признакам, если обязанность проверить наличие оснований для передачи имущества не предусмотрена в договоре эскроу.

Обеспечение защиты интересов сторон

Интересы сторон в эскроу обеспечиваются принципом неприкосновенности, который заключается в том, что, во-первых, депонированное имущество должно быть обособлено и учтено на отдельном балансе эскроу-агента. Эскроу-агент не вправе распоряжаться им или использовать его, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Во-вторых, устанавливаются общие меры защиты интересов сторон: не допускается обращение взыскания, арест или принятие обеспечительных мер на депонированное имущество по долгам эскроу-агента или депонента; депонент не вправе распоряжаться депонированным имуществом после его передачи эскроу-агенту.


Бесплатная юридическая консультация:

В-третьих, принцип неприкосновенности получил дальнейшее развитие в специальных законах. Так, согласно ст. 101, 131 Закона о банкротстве[2] ни внешний, ни конкурсный управляющий не вправе распоряжаться депонированным имуществом должника-депонента, депонированное имущество не включается в конкурсную массу. Согласно ст. 73.3 Закона об исполнительном производстве[3] на депонированное имущество не обращается взыскание по долгам эскроу-агента, депонента и бенефициара.

Законодателем не установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения договора эскроу. В числе возможных оснований названы: смерть гражданина – эскроу-агента, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; прекращение полномочий нотариуса – эскроу-агента; ликвидация юридического лица – эскроу-агента.

С учетом трехстороннего характера договора эскроу, установлено также такое основание его прекращения – отказ от договора депонента и бенефициара посредством направления эскроу-агенту совместного уведомления или посредством иного способа, предусмотренного договором эскроу.

Последствием прекращения договора эскроу является возврат депонированного имущества депоненту либо бенефициару при наличии оснований для его передачи ему, если иное не установлено соглашением между депонентом и бенефициаром.

О чем подумать, что сделать

Благодаря принятым изменениям институт эскроу в России приобрел жизнеспособный вид, соответствующий мировой практике. Этому, в частности, способствует расширение перечня объектов депонирования и круга возможных эскроу-агентов, а также установление в законодательстве конкретных мер защиты депонированного имущества от взыскания/ареста.


Бесплатная юридическая консультация:

Мы рекомендуем обратить внимание на возможности эскроу, предоставляемые новым регулированием, и рассмотреть варианты его использования при структурировании сделок.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» обладают опытом работы в области структурирования сделок с использованием эскроу и готовы оказать необходимую юридическую поддержку по любым аспектам, связанным с указанными выше нововведениями.

[1] Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о финансовых сделках»).

[2] Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «Закон о банкротстве») (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2018).

[3] Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – «Закон об исполнительном производстве») (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2018).

Источник: http://www.pgplaw.ru/analytics-and-brochures/alerts/escrow-new-opportunities/


Бесплатная юридическая консультация:

Новая возможность обезопасить сделки с недвижимостью — нотариус как эскроу-агент

С начала июня текущего года граждане, желающие совершить сделку с недвижимостью, получили возможность осуществлять ее безопасно. Новый порядок договоров с использованием счетов эскроу стал гарантией защиты прав собственников. При покупке или продаже недвижимости зачастую на кону бывают не только все накопления семьи, но единственное, имеющееся в собственности жилье.

23 мая Президентом России был подписан закон РФ, в соответствие с которым в действующем законодательстве, регулирующем работу банков, а также в основных положениях законодательства РФ, касающихся нотариата, произошли изменения.

В разработке данного Закона РФ принимали непосредственное участие практикующие нотариусы, представляющие Федеральную нотариальную палату в Комитете Госдумы, занимающимся законодательством страны. Теперь, согласно принятым изменениям, в действия нотариата внесена функция, позволяющая нотариусу выполнять функцию эскроу-агента.

Суть произошедших изменений такова, что теперь нотариус присоединяется к сделке купли-продажи недвижимости в качестве третьей стороны. Он становится гарантом выполнения участниками их обязательств по заключенному договору. Проще говоря, нотариус, в качестве эскроу-агента, несет обязанности по хранению финансовых средств, ценных бумаг и документов, задействованных в сделке. При этом деньги будут храниться на специальном депозитном публичном счете. Только после того, как все обязательства всех сторон в соответствие с договором выполнены, и указанное в соглашении событие наступило, нотариус передает сторонам в соответствие с договором их имущество, бывшее у него на хранении. При этом нотариус убеждается лично в достоверности информации и подлинности документов.

До июня текущего года, когда закон еще не был принят, нотариус мог использовать свой специальный депозитный счет в расчётах при сделках с недвижимым имуществом или для исполнения должниками своих обязательств. Принятые изменения в законодательстве РФ позволили четко разграничить случаи принятия денег и ценных бумаг на депозит от лица с долговыми обязательствами по заявлению от него, и услуги нотариуса по депонированию финансовых средств для расчетов по сделкам с разного рода гражданским имуществом.

В первом случае нотариальный счет используется должником, который не может найти своего кредитора или последний не принимает от должника имущество. Тогда, переведя деньги на депозитный счет нотариуса, должник избегает просрочек платежа и, соответственно, избавляется от начисления пени за период неуплаты долга.

Когда сделка не была удостоверена нотариусом использования депозитарного нотариального счета для депонирования финансовых средств, ценных бумаг или имущества также возможно. Для этого нужно, чтобы участники сделки подали совместное заявление нотариусу на оказание соответствующих услуг. В случае, когда сделка была удостоверена нотариально, воспользоваться услугами по депонированию денег или имущества можно только одной из сторон договора по заявлению. Тогда нотариус будет играть роль эскроу-агента, который сохранит финансовые средства или ценные бумаги до исполнения сторонами условий договора. После чего нотариус вручает имущество и деньги владельцам.


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме вышеперечисленных изменений, новый законопроект предусматривает передачу в казну РФ денежных средств, которые не были востребованы владельцем и находятся на депозите нотариуса. Также с имущества и денежных средств, отданных на депонирование нотариусу, как эскроу-агенту, не могут взыскиваться задолженности. Эта особенность обеспечивает высокую надежность сделок с участием эскроу-агента.

Подобные договоры с использованием услуги условного депонирования значительно снижают возможность мошенничества, особенно в сделках с недвижимостью. Участие нотариуса и заверение им сделок — надежный способ защиты от риска, что сделка будет признана недействительной. Нотариусы, как юридические специалисты, действуют от лица государства, защищая законные права и интересы обратившихся к ним граждан. Поэтому обращение к нотариусу и его роль эскроу-агента обеспечивает прозрачность расчетов по совершаемым сделкам и надежность выполнения сторонами условий договора.

Источник: http://.ru/novosti/notarius-kak-askrow-agent

Услуги эскроу-агента

ЗАМОРСКОЕ СЛОВО ЭСКРОУ

С 1.06.18 г. начали действовать новые положения ГК РФ. Среди них — ряд новшеств об ЭСКРОУ (escrow). Что это за заморское слово?

Бесплатная юридическая консультация:

Проще сказать эскроу — это условное депонирование. Понятней не стало? Тогда так- известный способ расчета при покупке квартиры такой: покупатель кладёт денежки в банковскую ячейку. Её закрывают двумя ключами. Один ключик остаётся у покупателя, другой у продавца. Ячейку можно открыть только двумя ключами. Далее происходит регистрация права собственности на квартиру за покупателем. Покупатель и продавец идут в банк, открывают ячейку и продавец получает свои денежки.

Нечто подобное происходит и при заключении договора эскроу. Здесь также есть продавец ( его называют бенефициар), покупатель (он именуется депонентом). А вместо ячейки- эскроу- агент.

Между этими тремя лицами заключается договор эскроу.

В соответствии с договором депонент переводит на специальный ( номинальный) счёт агента денежные средства. А агент переведёт деньги бенефициару только после выполнения им своего обязательства ( например регистрации права собственности на квартиру за депонентом).

В качестве эскроу — агента теперь может выступать как банк, так и нотариус или юридическое лицо, которому Вы доверяете.


Бесплатная юридическая консультация:

Особенностью номинального счёта является невозможность использовать находящиеся на нем средства никуда, кроме расчетов с бенефициаром. Это означает, что денежными средствами в своих интересах не может воспользоваться ни депонент, ни агент.

Отметим, что договор эскроу при депонировании безналичных средств не нуждается в нотариальном удостоверении.

Если Вы желаете воспользоваться нашими услугами эскроу- агента, мы откроем для Вас специальный счет эскроу в Сбербанке сообщим Вашему контрагенту о поступлении денег и переведем денежные средства тщательно проверив исполнение им всех договорных условий. Размер агентского вознаграждения обсуждается индивидуально. МЫ РАБОТАЕМ С 2000 г.

Источник: http://urist27.com/services/uslugi-eskrou-agenta/

мойфактор.рф

БЕЗОПАСНО КУПИТЬ ИЛИ ПРОДАТЬ

+ 7(3

С нами безопасно покупать и продавать недвижимость, автомобили, дорогостоящее оборудование и прочие товары.

Убережем от неплатежей за выполненные работы и оказанные услуги.

Гарантируем выполение предоплаченных обязательств по вашим договорам либо возврат денег.

ПЕРВОЕ РУССКОЕ ЭСКРОУ-АГЕНТСТВО

Услуги эскроу-агента позволяют обеспечить исполнение обязательств сторонами договора и минимизировать риски по срыву контракта или мошенничеству.

В чем суть услуг эскроу-агента?

Вы хотите гарантировать для себя, что ваши партнеры выполнят свои обязательства по договору поставки или какому либо виду услуг/работ в точности и в оговоренный срок, обезопасить финансовую сторону сделки. Наилучшим вариантом в этом случае будет заключить договор условного депонирования у эскроу-агента.


Бесплатная юридическая консультация:

По договору эскроу-агент открывает счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором эскроу.

Сферы приминения

Недвижимость. В мировой практике условное депонирование широко распространено в сделках с недвижимостью. Сторонами договора тут являются продавец, покупатель и эскроу-агент, который следит за ходом сделки и выдает деньги продавцу только после подписания всех необходимых документов. В России условное депонирование законодательно закреплено.

Жилая недвижимость. С 1 июня 2018 года на территории РФ вступают в силу поправки к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (редакция от 31.12.17), согласно которым теперь у дольщиков есть возможность обезопасить себя открыв эскроу-счет в банке. Об особенностях открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве можно узнать открыв Гражданский кодекс.

Поскольку сторонами договора счета эскроу являются покупатель (депонент ), продавец (бенефициар) и эскроу-агент, то покупатель по договору долевого участия имеет полное право принимать участие в формировании условий по договору эскроу счета.

Факторинг. В случае, если компания покупатель использует условное депонирование в своей практике, а сам факт получения товара по специфике растянут во времени (например: поставка из Москвы в регионы или междкнародные контракты), то имеет место использование факторинга на период действия договора условного депонирования. Такое сочетание защищает от риска неплатежа и мошейничества не только продавца и дебитора, но и фактора. Поскольку сумма по договору эскроу может быть уступлена фактору. В свою очередь минимизация риска означает более низкий процент по факторинговому обслуживанию.


Бесплатная юридическая консультация:

Производство. Для производства сложного, дорогостоящего оборудования требуется значительный период времени, а условиями договора зачастую оговорен рассчет после отгрузки или получения оборудования в течение определенного срока (например: 60 дней) с момента поставки. В данной ситуации услуги эскроу-агента гарантируют производителю своевременную оплату в соответствии с договором поставки, а покупателю надлежащее выполнение условий поставки.

Оптовая и розничная торговля. Использование услуг эскроу-агента при заключении договоров купли-продажи в широком спектре позволяют обеспечить исполнение обязательств сторонами договора и минимизировать риски по срыву или мошейнничеству в оптовой и розничной торговле. Примером может послужить покупка ювелирных изделий, электроники, автомобилей, предметов роскоши. Вы можете безопасно продавать и покупать товары по всему миру.

Международная коммерция. Деятельность при помощи эскроу-агента подходит как для российских компаний (продавцов и покупателей), так и для иностранных (нерезидентов РФ), осуществляющих расчеты на территории России. Услуги эскроу позволяют как экспортерам, так и импортерам защищать контракт путем размещения средств в руках доверенной третьей стороны, которая удерживает средства и выплачивает их, когда определенные условия будут удовлетворены инструкциями экспортера или импортера. Средства могут быть разбиты на этапы и выплачиваться бенефициару по мере продвижения к конечному результату.

Источник: http://myfaktor.ru/escrow

Особенности оказания услуг эскроу агента

Что такое эскроу?


Бесплатная юридическая консультация:

Эскроу — договор, в соответствии с которым стороны пользуются услугами независимой третьей стороны «эскроу агент», которому передаются ценности с целью обеспечения исполнения обязательств по сделке, заключенной между сторонами. Такие ценности хранятся на специально предусмотренном счете «эскроу счете» вплоть до исполнения обязательств по покупке и продаже товаров или услуг в соответствии с предусмотренными условиями договора.

Сторонами договора счета эскроу являются «депозитор», «эскроу агент» и «бенефициар». Данная процедура заключается в том, что депозитор предоставляет имущество или денежные средства эскроу агенту, который удерживает эскроу депозит до тех пор, пока они не будут переданы бенефициару после исполнения обязательств, предусмотренных в соглашения между депозитором и бенефициаром.

По договору купли-продажи недвижимого имущества представителю покупателя или продавца может быть передан депозит, удерживаемый в соответствии с эскроу соглашением. В таком случае покупатель является депозитором, а продавец является бенефициаром. эскроу агент обязуется хранить сумму депозита на специальном банковском счете до момента исполнения договора. После исполнения обязательств по сделке эскроу агент передает денежные средства продавцу в соответствии с договоренностями. Если стороны примут решение расторгнуть договор, эскроу агент обязан вернуть денежные средства покупателю в соответствии с условиями соглашения.

Требования, предъявляемые к Договору эскроу счета

Данный договор должен содержать следующую информацию:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Имена и адреса депозиторов, эскроу агента и бенефициаров;
  • Сумма, предоставляемая в качестве эскроу депозита;
  • Реквизиты банка, в который будет переведены денежные средства, предоставляемые в качестве обеспечения;
  • Если эскроу агент обязан открыть счет, предусматривающий начисление процентов, то необходимо указать условия уплаты процентов, начисленных на депозит;
  • Условия, на которых эскроу агент отпускает соответствующие денежные средства;
  • Сроки исполнения данных условий;
  • Информация о лицах, которым будут предоставлены средства в соответствии с договором счета эскроу, а также
  • Обязанности эскроу агентом при неисполнении условий, предусмотренных в договоре счета эскроу.

Также всем сторонам рекомендуется сохранять копию договора и предусмотреть обязательство эскроу агента предоставлять периодические доклады об остатке по эскроу счету.

Эскроу агент и его обязанности

Эскроу агент действует в качестве доверенного лица, который имеет обязанности перед всеми сторонами, имеющим отношение к имуществу, предоставленному по договору эскроу счета. Эскроу агент обязан действовать в интересах всех сторон, указанных в соответствующем договоре. Обязанность эскроу агента заключается в сохранении суммы депозита, предоставленного по договору эскроу счета. Данная сумма должна быть внесена на специальный банковский счет. Данный счет не может быть личным или лицевым счетом агента.

Эскроу агент обязан также предоставить сторонам квитанцию, подтверждающую получение имущества, вносимого на эскроу счет, копию договора эскроу счета, а также он обязан подготовить всю необходимую документацию. Законодательством предусмотрены обязательства по соблюдению договора эскроу счета. Имущество, предусмотренное в договоре эскроу счета, не может быть передано третьим лицам, не предусмотренным в договоре. Данное имущество может быть передано только после исполнения условий договора.

Эскроу агент имеет право получить вознаграждение за управление эскроу счетом или имуществом. Данный сбор, а также условия возмещения расходов должны быть предусмотрены в Договоре эскроу счета. Эскроу агент не имеет право предъявлять претензии в отношении депозита, внесенного на эскроу счет, если договором не предусмотрены такие сборы и т.д. В целом эскроу агент несет ответственность за сохранность переданного имущества, передаваемого в соответствии с Договором эскроу счета.


Бесплатная юридическая консультация:

Если не будет предусмотрено иное в договоре эскроу счета, проценты, начисляемые по эскроу счету, должны быть уплачены в соответствии с договором эскроу счета или должны быть уплачены стороне, которая внесла соответствующий депозит на эскроу счет.

Документы, необходимые для составления договора эскроу счета:

  • Нотариально заверенные и апостилированные копии оригиналов корпоративных документов.
  • Рекомендательные письма банка.
  • Копии паспортов лиц, уполномоченных подписывать договор эскроу счета.

Зачем использовать эскроу в качестве правового инструмента?

Данный инструмент минимизирует любые возможные риски, связанные со сделкой, в которой участвует эскроу агент, предусматривая конкретные инструкции и условия, которые должны быть исполнены, до осуществления обмена. Эскроу услуги обычно используются в случае, когда стороны, намеревающиеся заключить сделку, не имеют не только никакого представления о сделке, но и уверенности во вступаемые отношения. В результате эскроу агент, предоставляя свои услуги, играет важную роль в обеспечении исполнения обеими сторонами своих обязательств.

Источник: http://www.korpusprava.com/ru/publications/analytics/osobennosti-okazaniya-uslug-eskrou-agenta.html


Бесплатная юридическая консультация:

Теперь все могут заключать договоры эскроу. Они защитят деньги и имущество

С 1 июня в гражданском кодексе появилась глава о договорах эскроу. Это новый вид договоров в российском праве, он поможет при сделках с дорогим имуществом: покупке квартиры, товаров, передаче авторских прав, документов, денег и многом другом.

С договором эскроу меньше рисков для обеих сторон сделки. Это гарантия, что каждый точно получит свое и не рискует быть обманутым. А еще это возможность сохранить имущество и деньги от арестов, списаний, претензий приставов и на случай банкротства.

В общем, отличная штука, в которой стоит как минимум разобраться.

Коротко

Вот главное о договоре эскроу:

  1. Договор эскроу не существует сам по себе, а дополняет какой-то основной договор.
  2. В договоре всегда три участника: депонент (кто передает деньги или имущество), бенефициар (кто их получает) и эскроу-агент, который все это контролирует.
  3. Чтобы деньги перешли от депонента к бенефициару, бенефициар должен выполнить какие-то условия — например, сдать квартиру в новостройке. Эти условия прописываются в договоре эскроу.
  4. Эскроу-агентом должен быть тот, кому доверяют обе стороны основного договора. Это может быть нотариус, банк или кто угодно еще.
  5. По договору эскроу можно депонировать любое движимое имущество, деньги и бездокументарные ценные бумаги. Саму недвижимость депонировать нельзя, но деньги на нее — можно.
  6. Если бенефициар выполнит условия, он точно получит свое. Депонент забирает деньги, только если бенефициар не выполняет условия. Просто так расторгнуть договор и забрать деньги нельзя.
  7. Депонированные деньги и имущество защищены от списаний, арестов и взысканий. Но право требования не защищено.
  8. Договор эскроу нужно заверять у нотариуса. Исключение — для денег в банке и бездокументарных ценных бумаг.
  9. Эскроу-агент имеет право требовать плату за свои услуги. А может и не требовать.
  10. Договор эскроу уже можно использовать, законом не запрещено, эскроу, где хочу!

О чем вообще речь?

В прошлом году приняли поправки в гражданский кодекс. Часть из них заработала только с 1 июня. Например, мы уже рассказывали про новые правила для займов. Одновременно появилась и глава про договоры эскроу. Раньше такого типа договоров в гражданском кодексе вообще не было. Счета эскроу были, а договора эскроу не было.


Бесплатная юридическая консультация:

Пока нет ни судебной, ни даже полноценной юридической практики по таким договорам. Но это не мешает уже сейчас заключать и использовать их для своей выгоды. Главное в гражданском кодексе все-таки описано, а нотариусы и банки уже готовы участвовать.

Что такое договор эскроу?

Договор эскроу или условного депонирования — это трехсторонний договор. Его суть в том, что одна сторона передает что-то другой стороне через третью, которой они обе доверяют.

Эта третья сторона как бы гарантирует, что никто не уйдет с чужими деньгами и без квартиры, никто внезапно не расторгнет договор на покупку автомобиля или не распродаст имущество компании, пока будут оформляться документы на нового владельца бизнеса. Это способ исполнить свои обязательства с минимальным риском.

Например, бывает так: продавец передал квартиру с отсрочкой платежа, а остаток ему не заплатили. Право собственности уже у покупателя. Отсудить деньги у него, конечно, реально, но судиться можно годами.

Или предприниматель покупает готовый бизнес — например, кофейню. Проверил: помещение в собственности, мебель на месте, кофемашина за полмиллиона работает. Отдал деньги за кофейню, а пока все оформляли, прежний владелец продал мебель и кофемашину, а помещение у него забрали приставы. В итоге ни денег, ни бизнеса.


Бесплатная юридическая консультация:

В договоре эскроу участвуют такие лица:

  1. Депонент — это тот, кто депонирует свое имущество или деньги. Например, покупатель квартиры депонирует деньги за нее.
  2. Бенефициар — тот, кто получит эти деньги, когда выполнит какое-то условие договора или обязательства перед депонентом. Например, продавец квартиры или готового бизнеса передаст депоненту квартиру или бизнес и сможет забрать деньги.
  3. Эскроу-агент — третья сторона, которая обеспечивает гарантии. Это может быть кто угодно: хоть человек, хоть компания, банк или нотариус. Но обе стороны договора должны доверять этому эскроу-агенту, что он точно все проверит и ни с кем не в сговоре. Поэтому логичнее всего выбирать эскроу-агентами, например, нотариусов. Они отвечают за свои действия личным имуществом и страхуют ответственность. Или банк: его контролирует государство.

Как это работает в жизни?

Пример с квартирой. Допустим, есть продавец и покупатель квартиры. Продавец хочет получить деньги вперед, потому что боится, что он передаст право собственности, а денег не увидит. А покупатель не хочет платить деньги, потому что боится, что отдаст их, а продавец эту квартиру оформляет еще на кого-то или подарит ее через час своей бабушке.

Тогда продавец и покупатель вместе с основным договором купли-продажи заключают договор эскроу. Они решают так: вот деньги за квартиру. Их депонируют: то есть покупатель отдает всю сумму эскроу-агенту и просто так забрать их уже не может. Деньги можно депонировать наличными или на счете в банке. Продавец эти деньги не заберет: эскроу-агент отдаст всю сумму, только когда будет акт приема-передачи квартиры. Каждый получит свое, если выполнит обязательства.

Покупатель уже не сможет прийти к эскроу-агенту, расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Либо их заберет продавец, когда переоформит квартиру, либо они придут вместе и расторгнут договор по обоюдному согласию.

Пример с бизнесом. Новый собственник проверил, какие активы есть у компании. Все активы внесли в опись. Деньги за бизнес депонировали у нотариуса с таким условием: прежний собственник бизнеса заберет всю сумму, только если предъявит нотариусу акт, что он передал все это имущество по описи.


Бесплатная юридическая консультация:

Но и покупатель бизнеса эти деньги уже просто так не заберет. Нотариус вернет ему их только в том случае, если пройдет срок передачи имущества. Например, прошел месяц, а кофемашину, мебель и ключи от помещения так и не отдали.

Что можно депонировать по договору эскроу?

Депонировать можно не только деньги, но и вообще любое движимое имущество, документы и ценные бумаги. Нельзя депонировать только недвижимость.

Можно заключить договор взаимного эскроу. Никто ничего не получит, пока не выполнит условия договора. Например, при передаче авторских прав или патента. У эскроу-агента могут быть и деньги, и исходники шрифтов и логотипа. Каждый заберет свое, когда будет зарегистрировано исключительное право на покупателя.

Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества?

Условия могут быть такими:

  1. Бенефициар совершил какие-то действия. Например, передал право собственности, имущество, сделал дизайн, растаможил груз.
  2. Какие-то действия совершило третье лицо. Росреестр зарегистрировал право на квартиру, ГИБДД переоформила машину.
  3. Наступил указанный в договоре срок или случилось событие. А может быть, и то, и другое — внести изменения в договор аренды помещения для кофейни, но не позднее такого-то числа. Оформить домен сайта на нового собственника и именно в течение месяца. Максимальный срок для договора эскроу — 5 лет.

Больше всего в оформлении условий заинтересован бенефициар, потому что депонент исполнил свое обязательство, когда передал имущество на депонирование эскроу-агенту. Например, внес деньги в банк — все, покупатель ничего не должен, он уже оплатил, даже если продавец эти деньги сможет снять только через месяц.


Бесплатная юридическая консультация:

А вот бенефициару придется прийти в банк и как-то подтвердить, что он выполнил свое обязательство. Как доказать наступление срока, понятно. А вот оформление договора аренды, передачу имущества или смену данных о владельце домена нужно подтвердить документами. Список этих документов должен быть конкретным, понятным и точно подтверждающим, что все нормально, деньги можно отдавать.

Договор эскроу нужно заверять у нотариуса?

Да, это обязательное условие. Кто бы ни был стороной этого договора, даже если эскроу-агент — это риелтор или партнер по бизнесу, — договор все равно нужно заверять у нотариуса.

Исключение только для денег на счете в банке и бездокументарных ценных бумаг. Например, договор эскроу при покупке квартиры можно не оформлять у нотариуса, а внести деньги в банк и там их депонировать, пока продавец не переоформил квартиру на покупателя.

Договор эскроу — это не то же, что депозит нотариуса, не перепутайте.

За договор эскроу нужно кому-то платить?

По умолчанию этот договор платный. То есть эскроу-агент может требовать вознаграждение за то, что хранит имущество, проверяет условия передачи, следит за сроками и документами.


Бесплатная юридическая консультация:

Никаких конкретных цен или процентов в законе нет: как договорятся. У банков и нотариусов, скорее всего, будут свои тарифы в зависимости от суммы и типа сделки. Причем свое вознаграждение агент может потребовать от любой стороны. По умолчанию это солидарная ответственность депонента и бенефициара.

Если такое условие не подходит, нужно конкретно описать все в договоре: платит этот и вот столько. Или что вообще никто ничего не платит. Если эскроу-агент согласен стать гарантом безвозмездно, так тоже можно.

Например, три предпринимателя затеяли общий проект. Двое могут заключить основной договор, а третий выступит гарантом по сделке. Денег он за это не возьмет, документы проверит, передаст, что положено — все довольны и ничем не рискуют.

По закону о долевом строительстве счета эскроу для дольщиков открывают и обслуживают без комиссии.

Что будет с деньгами или имуществом, если придут приставы или депонента признают банкротом?

Когда приставы взыскивают долги, они могут наложить арест на счета и имущество. Или налоговая может потребовать от банка блокировки счета из-за недоимки. Финансовый управляющий запретит все сделки из-за банкротства и не разрешит его продавать. А что продано, то вернут.

Но не с договорами эскроу. Все деньги, имущество и ценные бумаги, которые депонированы по договору эскроу, защищены от любых взысканий. Эти деньги нельзя списать в счет долга по налогам или алиментам, имущество нельзя арестовать, а машину придется передать покупателю, даже если продавец оказался банкротом.

Все остальное у депонента могут арестовать и забрать. А депонированное имущество — нет.

Значит, договоры эскроу можно использовать для ухода от арестов имущества и списаний со счетов?

Это не так уж просто. И вот почему:

  1. Если заключить фиктивный договор эскроу и депонировать деньги на счете или наличными, когда это вскроется, сделку признают ничтожной. Тогда деньги или имущество все-таки заберут, а на договор эскроу не посмотрят. Но доказывать все это придется в суде.
  2. Списать деньги нельзя, а вот наложить обеспечение на право их получить — можно. Аналогично с имуществом. Причем это работает и с депонентом, и с бенефициаром: право получить деньги или имущество может внезапно перейти приставам или кредиторам.

Источник: http://journal.tinkoff.ru/news/asscrow/

С июня 2018 г. нотариусы будут выполнять новое нотариальное действие — депонирование

Первое чтение прошли два законопроекта, которые наделяют нотариусов функциями эскроу-агента. Если законы примут, то уже с июня 2018 г. можно будет не только передавать деньги и ценные бумаги в депозит нотариуса, но и другое движимое имущество на депонирование. В чем отличия этих нотариальных действий — в материале «ЭЖ-Юриста».

Госдума 22 февраля приняла в первом чтении два законопроекта, в которых предлагается предусмотреть порядок выполнения нотариусами функций эскроу-агента. Речь идет о законопроектах №«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и №«О внесении изменений в статью 327 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (о депонировании). На заседании Госдумы проекты представил депутат П.В. Крашенинников. Он пояснил, что текст готовили представители всех фракций, Минюста России, а также других ведомств. А сами законопроекты подготовлены во исполнение Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ, который дополнил Гражданский кодекс положениями о договоре условного депонирования (эскроу).

Главное нововведение заключается в том, что любое лицо сможет передать на депонирование нотариусу движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства или бездокументарные ценные бумаги. Сделать это можно будет на основании совместного заявления кредитора и должника.

Таким образом, нотариус выступит в качестве эскроу-агента. Он будет хранить переданное на депонирование имущество одного лица (депонента), а потом передаст это имущество другому лицу (бенефициару), с которым у первого заключен договор. При этом нотариус обязан будет проверить наступление условий для передачи имущества получателю.

Обращаться к нотариусу как к эскроу-агенту будет удобно, например, при заключении сделок с недвижимостью (альтернатива банковской ячейке). Покупатель передаст деньги на депонирование нотариусу, а тот их выдаст продавцу, к примеру, после государственной регистрации сделки.

Договоры условного депонирования (эскроу)

Общие положения Гражданского кодекса о договоре условного депонирования (эскроу) начнут действовать с июня 2018 г. (они внесены Федеральным законом от 26.07.2017 № 212-ФЗ).

По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Пункт 1 ст. 926.1 ГК РФ

Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг. Он заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества — не более пяти лет.

Эскроу-агентом может быть и нотариус. Проблема в том, что сейчас в Гражданском кодексе говорится также о хранении имущества у нотариуса на депозите (п. 1.1 ст. 327 ГК РФ). Но депозит у нотариуса и депонирование — это разные вещи. Функции нотариуса как эскроу-агента не соотнесены с его функциями по принятию в депозит имущества должника. Чтобы исключить правовую неопределенность, решено было указать на это более четко в самом Гражданском кодексе, а также в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ от 11.02.93 №).

Принятие в депозит

В законопроекте №указано, что возможно собственно принятие в депозит нотариуса денег или ценных бумаг (п. 1 ст. 327 ГК РФ) по заявлению должника. Это то нотариальное действие, к которому должник по обязательству вынужденно прибегает при невозможности обнаружить кредитора или при его уклонении от принятия имущества. Иными словами, когда необходимо исполнить свое обязательство, не допустив просрочки. Для передачи денег или ценных бумаг в депозит нотариуса не требуется волеизъявления кредитора. В этом случае нотариус обязан открыть публичный депозитный счет (§ 4 глава 45 ГК РФ). Зачисление собственных денежных средств нотариуса на этот счет не допускается.

Гражданский кодекс планируется дополнить положениями о порядке принятия денег в депозит. Так, нотариус, принявший в депозит наличные деньги, должен будет внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия денег. Выдача должнику или кредитору денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете нотариуса, и причитающихся за пользование этими денежными средствами процентов производится банком по распоряжению нотариуса. Денежные средства, находящиеся в депозите нотариуса более десяти лет со дня их внесения на публичный депозитный счет нотариуса и не востребованные должником или кредитором нотариус должен передать в казну РФ.

Депонирование

В то же время возможно будет совершение другого нотариального действия — депонирования нотариусом имущества на основании совместного волеизъявления сторон обязательства. В случае совершения такого нотариального действия нотариус выступает в качестве эскроу-агента, а само действие фактически представляет собой условное депонирование (эскроу) имущества депонента для последующего вручения этого имущества бенефициару (ст. 926.1 ГК РФ).

На депонирование нотариусу передаются движимые вещи, безналичные денежные средства или бездокументарные ценные бумаги в целях их передачи кредитору в порядке, в сроки и на условиях, указанных в совместном заявлении кредитора и должника. На имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара. В то же время исходя из общих положений Гражданского кодекса взыскание по долгам депонента может быть обращено на право (требование) депонента к бенефициару или к эскроу-агенту в случаях прекращения договора эскроу либо нарушения обязательств по нему. По долгам бенефициара взыскание может быть обращено на его право (требование) к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества (ст. 926.7 ГК РФ).

Нотариус, принявший от стороны обязательства на основании заявления наличные деньги, должен внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия денежных средств. Принятие нотариусом безналичных денег осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом стороне обязательства для представления в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса, или направляемого нотариусом в указанный банк в электронной форме. После получения требования кредитора о передаче ему депонированного у нотариуса имущества нотариус обязан проверить наступление условий передачи. Передача нотариусом безналичных денежных средств кредитору осуществляется путем распоряжения нотариуса о выдаче безналичных денежных средств с публичного депозитного счета нотариуса, выдаваемого кредитору для представления в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса, или направляемого нотариусом в указанный банк в электронной форме.

Стоимость услуг

В законопроекте №предусмотрены тарифы за принятие объектов нотариусами в депозит и на депонирование. Так, за принятие на депонирование нотариуса движимых вещей или бездокументарных ценных бумаг установлена такая же плата, как и за принятие на депозит. В частности, 0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости движимых вещей или бездокументарных ценных бумаг, но не менее 1000 руб.

Но есть одно исключение. За принятие на депонирование нотариусом объектов во исполнение сделки, удостоверенной нотариально, нужно будет заплатить только 1500 руб.

Другие предложения

Отдельно разработчики законопроектов предложили запретить банкам отказывать нотариусам в заключении договора публичного депозитного счета. Такие поправки внесут в Федеральный закон от 02.12.90 №«О банках и банковской деятельности». Все публичные депозитные счета подлежат открытию в срок не позднее трех рабочих дней со дня вступления в силу законов (с 1 июня 2018 г.).

В целом подразумевается, что все поправки начнут действовать с 01.06.2018, то есть когда вступят в силу новые положения Гражданского кодекса о договорах условного депонирования (эскроу).

Разница между принятием нотариусом объектов в депозит и на депонирование

Источник: http://www.eg-online.ru/article/368245/

Эскроу счет для расчета по недвижимости

Главная страница » Эскроу счет для расчета по недвижимости

Эскроу счет открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с этого счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу, после наступления события, которое заранее было оговоренного сторонами.

СОДЕРЖАНИЕ

Полезно: в настоящее время распространены следующие способы оплаты по договору купли-продажи квартиры:

  • наличный/безналичный расчет;
  • банковский аккредитив;
  • аренда банковской ячейки;
  • эскроу счет.

В развитых странах уже давно распространена практика производить расчеты посредством эскроу счета, при приобретении недвижимости. Это объясняется тем, что при расчете с использованием эскроу счета в равной степени защищаются интересы как продавца (получить деньги), так и покупателя (приобрести недвижимость).

  • производить расчеты не деньгами;
  • посредническую функцию банка возложить на нотариуса либо адвоката.

В России счет эксроу приобрел известность, благодаря имениям, внесенным в Закон об участии в долевом строительстве. Напомним, что согласно новым правилам, которые должны вступить в силу во II полугодии 2019 года, расчеты между участником (дольщиком) и застройщиком будут производиться на основании счета эскроу. Иными словами застройщик получит деньги со счета эскроу, только тогда, когда предоставит дольщику квартиру. Счет эскроу в долевом строительстве, без сомнения, является упреждающей мерой, которая должна уберечь деньги дольщика от непредвиденного банкротства застройщика. А если, финансовое потрясение постигнет банк, в котором открыт счет эскроу, то тогда будет произведена страховая выплата, так как каждый счет эскроу застрахован на 1,4 млн. руб. В настоящий момент идут обсуждения об увеличении размер страховой ответственности до 10 млн.

Важно: по общему правилу договор эскроу счета заключается между тремя сторонами:

  • покупатель (депонент), обязан перечислить деньги за квартиру;
  • продавец (бенефициару), обязан передать квартиру;
  • банк (эскроу-агент), обязан заблокировать деньги, а после наступления определенного основания перечислить их продавцу.

Порядок приобретения недвижимости с применением счета эскроу

Если стороны договора купли-продажи недвижимости не вовлечены в орбиту правоотношений, вытекающих из долевого участия, при это они настроены обезопасить свои интересы. Они могут воспользоваться счетом эскроу, при расчете согласно нижеприведенному плану: 1. продавец, покупатель заключают договор купли-продажи с условием о порядке расчета посредством эскроу счета; 2. продавец, покупатель, банк заключают договор счета эскроу, в котором согласовано основание (условие), при наступлении которого банк перечисляет деньги в пользу продавца; 3. покупатель перечисляет на открытый счет эскроу стоимость недвижимости; 4. продавец совершает необходимые действия, для наступления события (условия); 5. После наступления события (условия) банк перечисляет деньги со счета эксроу в пользу продавца.

Важно: событие (условие) с которым стороны связывают наступление обязанности банка перечислить деньги в пользу продавца необязательно должно зависеть от предоставления последним каких-либо документов банку (например: выписки из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру), а может быть обусловлено истечением периода времени либо наступлением иного обстоятельства.

Содержание договора счета эскроу

Полезно: если в договоре счета эскроу не определен период времени, в течение которого банк перечисляет деньги продавцу (при наступлении оговоренного события), то деньги должны быть перечислены в течение 10 дней.

С учетом диспозитивных начал гражданских правоотношений стороны, во многом, вольны самостоятельно определять условия договора. Те условия, которые буду отражены в договоре счета эскроу, будут признаны существенными для этих сторон. Вместе с тем, есть ряд условий, по которым сторонам важно достигнуть согласия, так как в ином случае, входе реализации сделки могут возникнуть неоправданные трудности. Так, например, договор счета эскроу должен быть оформлен в письменной форме.

  • информацию о сторонах (продавец, покупатель, банк);
  • сведения об «основном» договор купли-продажи недвижимости;
  • индивидуализирующие сведения об объекте недвижимости;
  • сумму сделки по договору купли-продажи;
  • сумму, тарифы комиссии банка;
  • срок, в течение которого покупатель обязуется внести деньги на эскроу счет;
  • срок оплаты комиссии банку (с учетом тарифов);
  • срок депонирования, т.е. удержания денег банком на счета эскроу;
  • срок, в течение которого банк перечисляет деньги продавцу (если наступит событие);
  • описывается событие (условие), при наступлении которого банк перечисляет деньги продавцу;
  • об обязанности банка произвести юридическую экспертизу документов;
  • основания для возврата денег со счета эскроу покупателю.

Важно: если предоставление продавцом в банк выписки из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру, является событием (условием) по договору счета эскроу, при наступлении которого банку надлежит перечислить деньги за квартиру продавцу, то на банк, по общему правилу, возложена обязанность проверить правильность оформления представленных документов (юридическая экспертиза), прежде чем перечислить деньги продавцу.

При этом, важно различать юридическую экспертизу, в ходе которой проверяется правильность заполнения документов, от иной экспретизы, например почерковедческой, в ходе которой может быть проверена подлинность подписи. Иными словами, если в банк будут представлены безукоризненно оформленный, но поддельный документ, то банк его примет и спишет деньги с эскроу счета.

Блиц вопрос-ответ на тему: эскроу счет для расчета по недвижимости

1. Эскроу счет простыми словами? Эскроу счет это фактически счет открытый в банке в пользу третьего лица. В случае продажи квартиры, покупатель открывает счет в пользу продавца. Банк перечислит деньги в пользу продавца, только после наступления события оговоренного в договоре счета эскроу, событие может быть любое, но обычно таким событием признают переход права собственности на квартиру в пользу покупателя.

2. Размер комиссии банка при использовании счета эскроу? Размер комиссии зависит от: — банка; — стоимости квартиры; — срока депонирования; — количества внесеных изменений, после его подписания; — прочих моментов. При этом, среднерыночный размер комиссии банка будет варьироваться в пределах отруб. до 1 % от стоимости недвижимости.

3. Может ли банк взыскать комиссию из средств положенных на счет эскроу для расчета по недвижимости? Если договором счета эскроу не определено иное, то банк не вправе списывать со счета эскроу сумму в счет погашения задолженности по комиссии.

4. Ответственность банка по эскроу-счету? Деньги зачисленные на счете эскроу застрахованы на сумму 1,4 млн. В настоящий момент обсуждается законодательная инициатива об увеличении размера страховой выплаты до 10 млн.

5. Когда банк обязан перечислить продавцу квартиры деньги зачисленные на эскроу счет? Банк обязан перечислить деньги в срок оговоренный договором, при наступлении оснований для перечисления средств, а в отсутствии такого срока в течение 10 дней.

6. Как продавцу квартиры (бенефициару) узнать о состоянии счета эскроу, были ли зачислены деньги? В силу закона, а также учитывая, что продавец является стороной договора счет эскроу, он вправе получить от банка сведения о состоянии счета, размере зачисленных средств.

7. Разница между эскроу и аккредитивом? Аккредитив в отличие от эскроу является более формализованным банковским продуктом, к тому же международная практика склоняется к тому, что расчеты за недвижимость удобней проводить через счет эскроу, как более гибкий инструмент, наиболее полно отвечающий интересам сторон при купли-продажи квартиры.

8. Ответственность банка, если продавец-мошенник предоставил поддельные документы в целях получения денег со счета эскроу? По общему правилу, банк не проводит какой-либо специальной экспертизы представленных документов, за исключением проверки их на правильность оформления.

9. Может ли пристав списать деньги со счета эскроу, по долгам покупателя? До того момента, пока банк не перечислили денежные средства со счет эскроу в пользу продавца, на эти деньги может быть наложен арест пристава по судебному решению.

Источник: http://prosto-pravo.ru/eskrou/